不動産の財産分与で税金が発生するケースと節税方法

自宅などの不動産を財産分与すると、財産分与した側に「譲渡所得税」がかかる可能性があります。譲渡所得税とは、不動産を譲渡したときに得られた利益に対してかかる税金です。

譲渡によって得た利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得に定められた税率を掛け算すれば譲渡所得税が計算されます。

譲渡所得=不動産の売却価額-（不動産の取得費用+売却にかかった経費）

確かに財産分与するときには、相手に不動産を売るわけではありません。しかし不動産を財産分与すると、離婚時の時価で譲渡したものとみなされるので、実際にはお金が払われなくても譲渡所得税が発生するのです。

たとえば不動産の時価が3000万円、取得費用が2000万円の場合、1000万円の譲渡所得があったものとみなされて譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税が発生すると、住民税もかかります。

なお時価が取得費用より下がっている場合には、譲渡所得税はかかりません。

 

譲渡所得税が控除される特例

対象物件が居住用不動産の場合、譲渡所得税が大きく控除される制度を適用できます。

譲渡所得が3000万円以下の場合、「居住用不動産の譲渡にかかる3000万円の控除特例」を適用すれば、譲渡所得税はかかりません。

多くの場合、自宅を財産分与する際のみなし譲渡所得額は3000万円以下になるので、特例を適用できれば譲渡所得税の支払いは不要になるでしょう。

ただし3000万円の控除特例を適用するには、譲渡する相手が親族でないことが必要です。

離婚前に所有名義を変更すると、親族への譲渡と判断されて特例を適用できない可能性が高まります。不動産の財産分与を行うなら、離婚届の受理後に名義変更を行うようお勧めします。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得

投資用物件など居住用でない不動産を財産分与する場合、3000万円の譲渡所得税控除特例を使えません。

この場合、譲渡所得税の「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の違いを知って対応すべきです。

長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合の譲渡所得です。長期譲渡所得になると、譲渡所得税と住民税の合計の税率は20.315％となります。

短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合の譲渡所得です。短期譲渡所得になると、譲渡所得税と住民税の合計の税率は39.63％となります。

短期譲渡所得になると譲渡所得税の税率が一気に上がるので、節税のためには5年が経過してから財産分与を行うのが得策です。

 

税金の納付方法

譲渡所得税が発生する場合、財産分与を行った翌年に確定申告をしなければなりません。

申告期間は2月16日～3月15日なので、遅れないように手続きして納税しましょう。

住民税については、会社員の場合には給料から自動的に天引きされます。

自営業や無職の場合、6月頃に自治体から納付用紙が送られてくるので支払いましょう。

次に、不動産の財産分与を受けた側へかかる税金について解説します。

贈与税や不動産取得税はかからない

不動産の分与を受けた場合、基本的には贈与税の課税対象になりません。

贈与税は、誰かから財産を無償で譲り受けたときにかかる国税です。

財産分与は「自分の持分を取得する」もので、相手から贈与されるわけではないので、贈与税はかかりません。

不動産取得税も、同様の理由で課税されません。不動産取得税とは、不動産を何らかの理由で新たに取得したときにかかる地方税です。財産分与の場合、自分の持分を取得するだけなので新たに取得したとはいえず、不動産取得税の課税対象から外れます。

 

例外的に課税されるケース

ただし以下のような場合、例外的に贈与税や不動産取得税がかかります。

・分与対象となった財産額が、婚姻中に夫婦が得た財産額や諸事情を考慮しても高額すぎる場合

適正な部分を超えて「高額過ぎる」とみなされた部分に対し、贈与税や不動産取得税がかかります。

・贈与税を不当に免れるために離婚したと判断される場合

財産分与対象となったすべての財産に対し、贈与税がかかります。不動産の分与を受ければ不動産取得税も課税されます。

 

登録免許税

相手から不動産の財産分与を受けたら、名義変更をしなければなりません。

その際、法務局へ登録免許税を払う必要があります。

登録免許税は、通常不動産の分与を受ける側が負担します。金額は固定資産税評価額の2％です。

 

不動産取得後の固定資産税や都市計画税

不動産を取得すると、所有している限り、毎年固定資産税を払わねばなりません。

不動産が市街化区域内にある場合、都市計画税もかかります。

 

不動産の財産分与を行う際には、税金についても意識しておく必要があります。不動産の専門家である司法書士が登記や財産分与まわりのアドバイスをいたしますので、お気軽にご相談ください。