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離婚した場合、住宅ローンはどうなるのか

離婚しても住宅ローンが免除されるわけではありません。

残ったローンは「債務者」が払っていく必要があります。債務者は住宅ローン契約を締結した人(契約書に署名押印した人)です。

今回は離婚した場合の住宅ローンの取扱いについて解説します。

1.財産分与と住宅ローン

住宅ローンの残った家がある場合、財産分与によって清算する方法があります。

ただし「オーバーローン」か「アンダーローン」かで対応が異なるので、それぞれがどういった意味なのかみてみましょう。

オーバーローンとは、住宅の価値以上に残ローン額が高額な状態です。家を売却してもローンを完済できません。一方アンダーローンの場合、家を売却すればローンを完済して手元に売却金が残ります。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、家を財産分与の対象として取り扱います。「家の価値-住宅ローンの残額」が家の財産分与対象額になります。

たとえば3,000万円の価値のあるマンションがあって残ローンが1,500万円なら、家の正味の価値(財産分与対象)は3,000万円-1,500円=1,500万円として計算します。

そこで1,500万円を夫婦で2分の1ずつに分けて財産分与を行います。

具体的には、夫が家を引き継ぐのであれば、妻へ750万円を渡して清算。もしくは家を任意売却して売却金を750万円ずつ受け取ってもかまいません。

このようにアンダーローンの場合には家の価値から住宅ローンの金額をマイナスして財産分与をすれば、住宅ローンに関する問題を解決できます。

 

2.オーバーローンの場合

では家の価値より残ローン額の方が高額な「オーバーローン」の場合にはどうすればよいのでしょうか?

この場合、家を売却してもローンを完済できません。「家の価値-残ローンの額」がマイナスになってしまうので、「家は財産分与対象にならない」と考えられています。

残った住宅ローンも夫婦で折半されることはなく、離婚後も「債務者」が返済していかねばなりません。連帯債務の場合には夫婦が双方とも債務者となり、離婚後もローンを払っていかねばなりません。

 

2-1.住宅ローンの負担が重い場合の対処方法

離婚後に残る住宅ローンの負担が重すぎる場合には、家を任意売却するようお勧めします。

任意売却とは、金融機関の承諾を得てローン返済中の不動産を市場で売却すること。任意売却すれば、家を売却して売却金を残ローンに充てられるので、残ローン額を減らせます。

残ったローンについては金融機関側との交渉になりますが、分割払いさせてもらえるケースも少なくありません。

住宅ローンを支払えないからといって放置していると、「代位弁済」が起こって裁判所に競売を申し立てられてしまいます。そうなったら任意売却よりも安値でしか売れないケースが多く、強制的に追い出されるデメリットもあるので注意しましょう。

返せる見込みがない、もしくは夫婦の両方とも家に住む希望がないなら、早めに金融機関に相談して任意売却しましょう。

 

2-2.夫婦のどちらかが家に住みたいケース

オーバーローンの場合でも、夫婦のどちらかが家に住み続けたいケースもあるものです。

その場合、基本的に「債務者」がローンを払い続けなければなりません。

債務者となっている側が住み続けるなら自分の名義の家のローンを払うだけなので、たいした問題は起こらないでしょう。

一方、「債務者でない側」が家に住みたいときには工夫が必要です。この場合、住宅ローンを払う人と家に住む人がずれてしまいます。

解決方法として

●家に住む側が家賃代わりに住宅ローンを負担する

●慰謝料代わりに債務者がローンを払い続ける(債務者が不倫して離婚に至った場合など)

などの対応が考えられるでしょう。

なお家に住む人と住宅ローンを払う人が異なる場合、債務者が支払を停止したときに家が競売にかかって住んでいる人が退去させられるリスクには注意しなければなりません。

リスクを低減させるには、できるだけ住宅ローンを払う人と居住者は一致させる方がよいでしょう。離婚時に住宅ローンの借り換えなどを検討してみてください。

3.夫婦の一方が連帯保証人になっている場合

夫婦の一方が住宅ローンの連帯保証人になっている場合にも要注意です。

たとえば夫が主債務者となり、妻が連帯保証人になるケースなどが多くみられます。

連帯保証人は主債務者が支払をしないとき、主債務者に代わって残ローンを払わねばなりません。離婚後元夫が住宅ローンを払わなくなってしまったら、離れて暮らしている元妻のところへ保証会社から一括で残ローンの請求書が届いてトラブルになるケースも多々あります。

こういったリスクをなくすには、離婚時に連帯保証人を外しておく必要があります。金融機関と交渉して別の担保を入れるか、住宅ローンの借り換えを行うなどして可能な限り、連帯保証人を外す努力をしましょう。

どうしても外せない場合には、養育費や財産分与、解決金などを多めに受け取る約束をして公正証書を作成するなど、リスク回避のための対策をしておくべきといえます。

 

離婚の際、住宅ローンがネックになって協議が難航するケースが少なくありません。放置していると、離婚後に大きなトラブルに巻き込まれるリスも発生します。迷ったときには専門家へご相談ください。

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